Много често купувачите на имоти ни задават следните въпроси:

Какво включва квадратурата на жилището по нотариален акт? В офертата за продажба пише: „площ“ 120 кв. м. Когато направим оглед, апартаментът изглежда по-малък? Откъде е разликата между площта посочена в офертата и застроената площ, която е упомената в нотариалния акт?

Какво е застроена площ на имот и какво включва тя:

1. Застроената площ на имот е площта, ограничена от ограждащите стени на съседните обекти. Ако външните стени са с отвори (прозорци, балкони) в ЗП влиза цялата дебелина на стената.
2. Ако външните стени нямат отвори, в ЗП влиза ½ от дебелината им. Другата ½ влиза в общите части на сградата. При жилищни сгради, състоящи се от две или повече секции, разделени помежду си с фуги, към застроената площ на прилежащия обект се включва само половината от дебелината на стената до фуга. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата или секцията.
3. Когато ограждащата стена е вътрешна, в ЗП влиза ½ от дебелината и. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата, ако е откъм стълбището, а когато се явява гранична между два имота – към площта на съседния имот.
4. Август 1991 г. е приета „Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти“. Според чл. 30, § 2 от тази наредба към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им конструктивни очертания“. За последното намираме пояснение в допълнителните разпоредби на ЗУТ § 5, т. 30 , където се дава определение за жилище: „Това е съвкупност от помещения, покрити и / или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди“. Към площта на жилището се прибавят площите на самостоятелните стаи в подпокривното пространство на сгради със скосен покрив и със статут на жилищни помещения, определени за ползване от собствениците.

Всеки имот в многофамилна жилищна сграда притежава процент идеална част от общите части на сградата – стълбища, коридори и асансьори. Дяловете на отделните собственици в общите части са пропорционални на застроените площи на имотите, които притежават. Общите части по принцип са неделими, не могат да се придобиват по давност или да се прехвърлят отделно от обекта, към който принадлежат.

В нотариалния акт на всеки жилищен имот се вписва застроената площ на имота и % идеални части от общите , които му принадлежат.

При т.нар. „ново строителство“, особено в периодите на покачване в цените на имотите и бум в строителството, инвеститори и строители започват да включват в офертите си общите части на апартаментите като жилищна площ. На бял свят се ражда ново понятие за площ – „обща площ“, която представлява застроената площ на имота + квадратурата на идеалните части от сградата, които имотът притежава. Така в търсенето на разумна цена за жилище, купувачът не осъзнава, че предлаганата му цена на кв. м. жилищна площ е подвеждаща цена, а не реалната. Това заблуждава клиентите – купувачи и е своеобразен елемент на некоректност.

До 1991 г. в документите за собственост, застроената площ се изчислява като сбор на квадратурите на всички помещения, дебелината на зидовете +1/4 от площта на балкони, лоджии, тераси. Така на практика имаме два варианта на ценообразуване на 1 кв. м. жилищна площ: при „старото“ и при „новото строителство“.

В по-новата история от пазара на недвижими имоти сме свидетели и на по-фрапантни случаи, когато някои строители и инвеститори включват в площта на имота, върху която изчисляват продажната цена дори и мазето.

В практиката срещаме и следния вариант: Нотариалният акт за собственост на апартамент е от 1980 г. В него е отразена квадратурата на жилището изчислена по действащите тогава правила. През 1998 г. собственикът прави заснемане на апартамента и установява, че … жилището му е по-голямо! Експертът, който прави заснемането добавя към площта на старото жилище 3/4 от площта на терасата. Това води до задължение за предеклариране на имота в НАП, респ. до увеличаване на данък сгради и такса смет, но от друга страна може да доведе и до повишаване цената на имота при евентуална продажба, ако цената се изчислява на квадратен метър.

Как се определя площта на апартамента не е маловажно, но най-важното е дали имота, който избираме – удовлетворява изискванията ни, вкл. и по отношение на цената. А дали обявената цена като абсолютна стойност разделяме на правилно изчислена застроена площ или не – влияе единствено върху получената цена на кв.м., която ползваме за сравнение между отделните оферти.