Все по-често в практиката срещаме използването на т.нар. ЕСКРОУ сметка или „специална сметка” при сделка за недвижим имот. Трябва ли да се притесняваме от такъв тип сметка обаче?

Отговорът е НЕ.

Най-често такъв тип сметка се използва тогава, когато двете страни по сделката имат взаимоизключващи се претенции или отложени във времето съществени условия по сделката.

Например ако имотът е ипотекиран, продавачът има затруднения по обслужване на кредита си и е изпаднал в просрочие. Друг пример от практиката е, когато има съдебен спор за имота, има решение на съда, но то не е влязло в сила, а страните искат да се обвържат с предварителен договор.

Прибягването до ЕСКРОУ сметката по същество е въвеждане в сделката на трета страна – Банка, която се явява своеобразен арбитър между страните и следи за изпълнението на договорените между страните условия, преди да извърши плащане от името на Купувача.

За целта се подписва тристранен договор – между Продавача, Купувача и Банката. С този договор Банката открива специалната сметка на името на Купувача или Продавача, блокира средствата в нея, приема да разреши ползването на блокираните пари при ясно дефинирани условия /най-често представяне на конкретно изброени документи в конкретни срокове/.

Най-важното в този тип договор е:

• ДА СЕ ФОРМУЛИРАТ ЯСНО УСЛОВИЯТА за разпореждане с блокираните пари, за да се избегне субективизъм и спор между страните;
• ДА СЕ ПОСОЧАТ СРОКОВЕ за изпълнение на условията;
• ДА СЕ ОПРЕДЕЛИ какви са последствията при неизълнение на условията в зададените срокове;

За предоставената услуга банките взимат комисионна, която варира при различните банки но е от 0,1% до 3% от блокираната сума, в различните тарифи на банките има минимални и максимални стойности, зависи от това дали клиентите са физически или юридически лица и от сложността на сделката.

Прибягването до такава сметка става по преценка на Посредника по сделката или юристите на страните.

Нашият съвет е да не прекалява с използването на такъв тип сметки, но ЗАДЪЛЖИТЕЛНО да се използват, когато налице е повишен риск за някоя от страните по сделката.